Иван Самсонов | Разбираюсь в недвижимости

Реконструировать уже нечего Интересный случай из практики. Было три отдельных торговых здания. У каждого — свой кадастровый номер. Новый собственник решил серьёзно перестроить рынок и получил разрешение на реконструкцию. Строители зашли на объект. Старые торговые ряды разобрали. На их месте появился уже большой новый торговый объект. Казалось бы: разрешение есть, стройка закончена — теперь делаем технический план и оформляем реконструкцию. Но перед этим исходные здания сняли с кадастрового учёта как прекратившие существование. И получилось довольно странно. Сначала государству официально сообщили: «этих трёх зданий больше нет». А потом: «вот технический план на их реконструкцию». Возникает простой вопрос. А что именно мы реконструируем, если объекта уже не существует? Градостроительный кодекс здесь интересно разделяет два понятия. Реконструкция — это изменение параметров существующего объекта: площадь, объём, высота, этажность, перестройка, расширение, замена несущих конструкций. А строительство — создание здания, в том числе на месте снесённого объекта. И в этой истории Росреестр результат как реконструкцию не зарегистрировал. Дальше дело дошло до суда. Суд посмотрел на фактические работы и пришёл к выводу: произошло уже новое строительство, а не реконструкция. При этом разрешение было получено именно на реконструкцию. В итоге построенный объект оказался в истории с самовольной постройкой. Мне этот случай нравится одной деталью. На первый взгляд кажется, что проблема возникла на последнем этапе: «Росреестр отказал в техническом плане». Нет. Проблема возникла намного раньше — в тот момент, когда реальная стройка начала расходиться с юридическим маршрутом. Именно поэтому в сложных объектах я обычно не начинаю с вопроса: «Какой технический план здесь сделать?» Сначала другое: Что было? Что реально сделали? Что от старого объекта осталось? И тот ли это вообще объект, который был зарегистрирован в ЕГРН? Потому что иногда технический план можно сделать идеально. Только оформлять им уже нечего.

Был склад — стал офис. Где здесь реконструкция? Есть здание. В ЕГРН: — назначение — нежилое; — наименование — склад. Но фактически склада там уже нет. В здании находятся кабинеты, сотрудники, компьютеры. По сути — административное здание. Собственник говорит: — Тогда давайте просто поменяем это в ЕГРН. И вот здесь начинается интересное. Потому что в недвижимости есть несколько вещей, которые мы в обычной речи постоянно смешиваем: назначение ≠ наименование ≠ вид разрешённого использования ≠ фактическое использование. Например, «склад» — это вовсе не обязательно назначение здания. Назначение может оставаться прежним — «нежилое». А меняться может совсем другая характеристика. Причём это не теоретический вопрос. Реальный спор из Тверской области В Калининском районе было нежилое здание площадью больше 1000 кв. м, построенное ещё в 1988 году. В ЕГРН оно называлось «склад». Собственник захотел изменить наименование на «административное здание», поскольку именно так объект фактически использовался. Росреестр отказал. Начались суды. Первая инстанция поддержала собственника. Апелляция — тоже. Кассация — тоже. Росреестр дошёл до Верховного суда, но 22 мая 2026 года судья ВС отказал в передаче жалобы на рассмотрение экономической коллегии. Важно: это не означает, что Верховный суд сформулировал правило: «любой склад можно превратить в офис без реконструкции». Нет. Смысл дела тоньше. Назначение здания оставалось «нежилое». Новой реконструкции не проводилось. А собственник хотел изменить именно наименование объекта в соответствии с фактическим использованием. И суды эти понятия разграничили. А теперь самое интересное Есть ещё вид разрешённого использования самого здания. И вот здесь в 2026 году возникла довольно странная ситуация. С 1 марта изменилось законодательство. А уже 21 апреля Росреестр фактически признал, что порядок определения, установления и изменения ВРИ объекта капитального строительства сейчас законодательно до конца не урегулирован. При этом Минстрой придерживается позиции: если меняется функциональное назначение здания и соответствующий ВРИ — это должно происходить через реконструкцию. И тут у меня возникает простой вопрос. Допустим, был склад. Хотим использовать здание под торговлю. ПЗЗ это допускают. Площадь здания не меняется. Высота не меняется. Этажность не меняется. Объём не меняется. Несущие конструкции не трогаем. Поставили лёгкие перегородки, сделали отделку, установили оборудование. А что именно здесь реконструировать? Ведь Градостроительный кодекс определяет реконструкцию через изменение параметров ОКС и определённые работы с несущими конструкциями. При этом функциональное использование мы действительно хотим изменить. Получается интересный юридический узел. И простого универсального ответа здесь сейчас нет. Но из этого совершенно не следует: «раз здание нежилое — используем как хотим». Нужно смотреть: — земельный участок; — ПЗЗ; — территориальную зону; — допустимые виды использования; — документы на само здание; — что реально происходило с объектом; — и что именно сегодня записано в ЕГРН. Поэтому в подобных историях я бы вообще не начинал с вопроса: «Как поменять запись в ЕГРН?» Сначала нужно восстановить биографию здания. Что было построено изначально. Как объект выглядел в старом техническом паспорте БТИ. Что потом достраивали. Что реконструировали. Какие площади и конфигурации менялись. Какие сведения в итоге попали в кадастр и ЕГРН. Иногда старый потрёпанный технический паспорт рассказывает о здании гораздо больше, чем свежая электронная выписка. И только после этого становится понятно, что именно произошло с объектом и какой юридический маршрут ему действительно нужен. Потому что фраза: «Нам там надо просто склад поменять на магазин» в недвижимости иногда означает совсем не то, что кажется на первый взгляд.

Самый частый неправильный вопрос, с которым ко мне приходят: «Какой документ мне нужно сделать?» Звонит человек: — Иван, мне нужно сделать межевание. Начинаю задавать вопросы. Что за участок? Какая проблема? Что сейчас в ЕГРН? Где фактически проходит граница? Какие документы есть? И минут через десять иногда выясняется, что межевание ему сейчас вообще не нужно. Или другая история: — Мне нужен технический план здания. Хорошо. Только сначала давайте поймём, какого именно здания. Потому что в старом техническом паспорте может быть один объект. В ЕГРН — немного другой. Фактически на участке — третий. А собственник всё это время уверен, что речь вообще об одном и том же здании. И вот здесь начинается самое интересное. За годы работы с недвижимостью я всё больше убеждаюсь в одной простой вещи: клиент часто приходит не с проблемой. Он приходит уже с названием предполагаемого решения. «Мне нужно межевание». «Надо исправить реестровую ошибку». «Нужен техплан». «Надо разделить участок». «Нужно узаконить здание». Но прежде чем что-то исправлять, делить, уточнять или ставить на кадастровый учёт, неплохо бы сначала установить, что здесь вообще происходит. Посмотреть документы. Сопоставить их со сведениями ЕГРН. Иногда поднять старые материалы БТИ. Посмотреть фактическое положение объекта. Проверить геодезию. И только потом складывать картину целиком. Иногда первоначальный путь оказывается правильным. Иногда — частично правильным. А иногда после разбора становится понятно, что начинать нужно вообще с другого конца. Наверное, поэтому один из моих самых частых вопросов клиенту сейчас звучит не: «Что будем делать?» А: «Давайте сначала разберёмся, что здесь на самом деле происходит».